De Norm Organisatie Support

Energie Efficiente Hypotheek

Een centrale rol in Europa’s nieuwe

duurzame financieringsstrategie

Als we in 2050 emissievrij willen wonen, moeten we ruim 124.000 koopwoningen per jaar

verduurzamen. Op alle niveaus heeft reductie van energieverbruik door de woningmarkt

aandacht. Gemeentes gaan binnen de Regionale Energiestrategie aan de slag om uiterlijk 2021

op wijkniveau inzichtelijk te hebben welke energie infrastructuur en verwarmingsbronnen

gaan worden ingezet. "Het gas zit er op!"

Om koopwoningen te verduurzamen speelt het momentum van actie nemen een cruciale rol.

Voor uitstel lijkt geen tijd meer te zijn volgens Europa en overheid. Maar ja, dan moet je als

woningeigenaar wel het voordeel zien, of anders pijn voelen als je het niet direct doet.

Bij woningeigenaren ontstaat een groeiend bewustzijn voor woonlasten ten opzichte van

voorheen slechts hypotheeklasten, rente + aflossing. De energiebelasting op aardgas lijkt de

komende fors te stijgen en we krijgen steeds meer elektronische apparatuur in ons

huishouden. Gaat de markt zelf opstarten, is totale ontzorging en een soort van one-stop-

shop voor woningverduurzaming nodig, of is echt dwang en financiele druk door de overheid

wat de massa-beweging doet starten?

Mocht een woningeigenaar niet intrinsiek geëngageerd zijn voor een gezond milieubehoud en

wooncomfort, dan zijn voldoende financiële prikkels in zicht om de woning te verduurzamen.

Die prikkel kan positief worden ingezet door kostenverlaging en terugverdientijd op

energiebesparende voorzieningen, maar kan ook financieel worden ‘afgedwongen’. Denk aan

extreme verhoging van energiebelasting op aardgas, verplichting energielabel C of hoger voor

x-datum of forse verhoging onroerende zaakbelasting op de lagere energie labels. En vooruit,

met wat milde uitzonderingen voor monumenten en antieke boerderijtjes.

Niet alleen de woningeigenaar heeft belang bij een energie-efficiënte woning, maar ook woningcorporaties hebben de doelstelling om al hun woningen voor 2050 energie-neutraal te hebben. En zo heeft ook de hypotheeknemer (de bank) baat bij een toekomstbestendige hypotheekportefeuille. Bestaat die namelijk uit energie slurpende woningen met energielabel D of lager, geeft dat vroeg of laat solvabiliteitsproblemen. We kunnen niet uitsluiten dat Europa snel extra solvabiliteitseisen aan banken stelt voor hun niet energie efficiënte hypothecaire zekerheden (woningen). Voor commercieel vastgoed zijn al strenge eisen bepaald per 2023. Denk aan de directe gevolgen als uit taxaties gaat blijken dat de woningwaarde van slecht geïsoleerde en niet-duurzame woningen onderuit gaat omdat de vraag voor tochtende huizen met hoge energiekosten, sterk afneemt. Voor banken gaat Basel 3.5 (CRD-4) fors zwaardere kapitaaleisen stellen op basis van LTV-normen (de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde). Dus het is banken er aan gelegen ook voor henzelf een toekomstbestendige hypotheekportefeuille met duurzame onderpanden te waarborgen.

Energie Efficiënte impact op woningwaarde

Voor overheden die weer samenkomen tijdens de COP 24, de Klimaatconferentie van Katowice a.s. december 2018 is verduurzaming van de bebouwde omgeving een tijd-dwingend onderwerp. Ondernemers zien een enorme businesscase in de bouw en installatiesector die overigens hoognodig technologische innovatie vereist om de klus tijdig te klaren. Moedige maar reeele besluiten door overheden en innovaties door het bedrijfsleven moeten tot actie aanzetten en verantwoorde snelheid opleveren. In Nederland is uit recent onderzoek door Calcasa gebleken dat iedere verbeterde energie- labelstap een waardetoename oplevert. Deens onderzoek laat zien dat na een verduurzamingsrenovatie waarbij een woning van E- naar een B-energielabel gaat, € 24.000,- minder aan energie verbruikt over een periode van 30 jaar. Iedere stap in energielabel (G t/m A) heeft een waarde van € 5.400,- tot € 7.400,- Een onderzoek door de Europese Commissie al in 2013 toonde aan dat in Wenen een energielabel-stap een woningwaardestijging van 8% gaf. In Vlaanderen (B) 4,4% en in Marseille en Lille (F) 4,3%.

EeMAP

Een initiatief die ten doel heeft gesteld om een ‘energy efficiënt mortgage’ te ontwikkelen en op te leveren is het EeMAP (Energy efficient Mortgage Action Plan). Het initiatief ontvangt subsidie vanuit het European Union 's Horizon 2020 Research and Innovation programme. Onder andere een universiteit, energieleverancier, taxateurs, bouwmaterialenleveranciers, onderzoekcentra trekken op met banken die een game-changing rol kunnen vervullen bij energiebesparing en de klimaatdoelen te realiseren. Het EeMAP benadert dit onderwerp vanuit drie perspectieven: 1. Het directe effect op efficiënt gebruik van energie en betalingscapaciteit van de verbruiker (woningeigenaar) 2. Het potentiele indirecte effect op het voorkomen van betalingsproblemen bij woningeigenaren op hun hypotheek door lagere energiekosten. De cashflow effecten op energieverbruik en woningwaarde (lagere LTV is minder risico-opslag in de hypotheek). 3. De eisen en bereidwilligheid van investeerders ten opzichte van (vervallen) risico- opslagen op duurzame portefeuilles.

Een groep van banken doet de volgende aanbevelingen:

1. Ontwikkel een eenvoudig en standaard framework voor een Energie Efficiënte Hypotheek die geschikt is voor alle Europese landen 2. Een duidelijke definitie voor een Energie Efficiënte Hypotheek is nodig zodat banken deze hypotheek binnen hun risicomanagement processen specifiek kunnen opnemen naast de conventionele hypotheken 3. Energie-efficiëntie en energieprestaties van woningen moeten binnen woningwaardetaxatie duidelijk in beeld worden gebracht voor wat betreft meerwaardefactoren, zodat banken dit kunnen opnemen in hun administratie 4. Energie-efficiëntie prestatie indicatoren moeten simpel en duidelijk worden bepaald zodat banken in ieder land deze kunnen integreren in hun risicoprofiel per woning binnen de hypotheekportefeuille (credit risk assessments)

Wat zijn de doelen?

Ik lees dat er kortweg twee doelen zijn: 1. De bebouwde omgeving zodanig verduurzamen dat we de CO2 emissie drastisch reduceren. En dus onze leefomgeving volhoudbaar maken. 2. De woningwaarde garanderen, betaalbaar houden zodat zowel financierders als consumenten een volhoudbaar financieel systeem bewaken. Om een Energy Efficient Mortgage geschikt te maken voor de hele EU moeten indicatoren voor de EU-landen geschikt zijn. De Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) zoals vastgelegd in ons Bouwbesluit is gebaseerd op de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). De EPC is dé norm voor energieprestatie van gebouwen. Hiermee lijkt de EPC een goede Europese basis. Maar we gaan in Nederland vanaf 2020 voor nieuwe gebouwen over op een nieuwe norm, namelijk BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen). Hiermee wordt de EPC vervangen door drie nieuwe indicatoren (1. maximale energiebehoefte van het gebouw, 2. max gebruik van primaire fossiele energie en 3. Min. aandeel gebruik hernieuwbare bronenergie). Het is dus nog de vraag in hoeverre de EPC-norm en de energielabels voldoende houvast bieden om de norm en ontwikkeling uit te voeren en inzichtelijk te maken. Aanvullende beoordelingscriteria op energieprestaties over de landen heen lijken nodig om de kredietrisicobeoordeling voor energie-efficiënte hypotheken te onderbouwen. Als dit EeMAP initiatief maar weer niet struikelt over een Circle-of-Blame (ik kan pas starten als de ander dit heeft geregeld). Dat zou echt zonde zijn want een Energie Efficiënte Hypotheek mag van mij als basis heel snel de markt in. Als de hypotheekverstrekkers daar hun eigen sausje overheen gooien, prima dat is goed voor de marktwerking.

De Norm Organisatie Support

Energie Efficiente Hypotheek

Een centrale rol in Europa’s nieuwe

duurzame financieringsstrategie

Als we in 2050 emissievrij willen wonen, moeten we ruim 124.000

koopwoningen per jaar verduurzamen. Op alle niveaus heeft reductie

van energieverbruik door de woningmarkt aandacht. Gemeentes gaan

binnen de Regionale Energiestrategie aan de slag om uiterlijk 2021 op

wijkniveau inzichtelijk te hebben welke energie infrastructuur en

verwarmingsbronnen gaan worden ingezet. "Het gas zit er op!"

Om koopwoningen te verduurzamen speelt het momentum van actie

nemen een cruciale rol. Voor uitstel lijkt geen tijd meer te zijn volgens

Europa en overheid. Maar ja, dan moet je als woningeigenaar wel het

voordeel zien, of anders pijn voelen als je het niet direct doet.

Bij woningeigenaren ontstaat een groeiend bewustzijn voor

woonlasten ten opzichte van voorheen slechts hypotheeklasten, rente

+ aflossing. De energiebelasting op aardgas lijkt de komende fors te

stijgen en we krijgen steeds meer elektronische apparatuur in ons

huishouden. Gaat de markt zelf opstarten, is totale ontzorging en een

soort van one-stop-shop voor woningverduurzaming nodig, of is echt

dwang en financiele druk door de overheid wat de massa-beweging

doet starten?

Mocht een woningeigenaar niet intrinsiek geëngageerd zijn voor een

gezond milieubehoud en wooncomfort, dan zijn voldoende financiële

prikkels in zicht om de woning te verduurzamen. Die prikkel kan

positief worden ingezet door kostenverlaging en terugverdientijd op

energiebesparende voorzieningen, maar kan ook financieel worden

‘afgedwongen’. Denk aan extreme verhoging van energiebelasting op

aardgas, verplichting energielabel C of hoger voor x-datum of forse

verhoging onroerende zaakbelasting op de lagere energie labels. En

vooruit, met wat milde uitzonderingen voor monumenten en antieke

boerderijtjes.

Niet alleen de woningeigenaar heeft belang bij een energie-efficiënte woning, maar ook woningcorporaties hebben de doelstelling om al hun woningen voor 2050 energie-neutraal te hebben. En zo heeft ook de hypotheeknemer (de bank) baat bij een toekomstbestendige hypotheekportefeuille. Bestaat die namelijk uit energie slurpende woningen met energielabel D of lager, geeft dat vroeg of laat solvabiliteitsproblemen. We kunnen niet uitsluiten dat Europa snel extra solvabiliteitseisen aan banken stelt voor hun niet energie efficiënte hypothecaire zekerheden (woningen). Voor commercieel vastgoed zijn al strenge eisen bepaald per 2023. Denk aan de directe gevolgen als uit taxaties gaat blijken dat de woningwaarde van slecht geïsoleerde en niet-duurzame woningen onderuit gaat omdat de vraag voor tochtende huizen met hoge energiekosten, sterk afneemt. Voor banken gaat Basel 3.5 (CRD-4) fors zwaardere kapitaaleisen stellen op basis van LTV-normen (de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde). Dus het is banken er aan gelegen ook voor henzelf een toekomstbestendige hypotheekportefeuille met duurzame onderpanden te waarborgen.

Energie Efficiënte impact op woningwaarde

Voor overheden die weer samenkomen tijdens de COP 24, de Klimaatconferentie van Katowice a.s. december 2018 is verduurzaming van de bebouwde omgeving een tijd-dwingend onderwerp. Ondernemers zien een enorme businesscase in de bouw en installatiesector die overigens hoognodig technologische innovatie vereist om de klus tijdig te klaren. Moedige maar reeele besluiten door overheden en innovaties door het bedrijfsleven moeten tot actie aanzetten en verantwoorde snelheid opleveren. In Nederland is uit recent onderzoek door Calcasa gebleken dat iedere verbeterde energie-labelstap een waardetoename oplevert. Deens onderzoek laat zien dat na een verduurzamingsrenovatie waarbij een woning van E- naar een B-energielabel gaat, € 24.000,- minder aan energie verbruikt over een periode van 30 jaar. Iedere stap in energielabel (G t/m A) heeft een waarde van € 5.400,- tot € 7.400,- Een onderzoek door de Europese Commissie al in 2013 toonde aan dat in Wenen een energielabel-stap een woningwaardestijging van 8% gaf. In Vlaanderen (B) 4,4% en in Marseille en Lille (F) 4,3%.

EeMAP

Een initiatief die ten doel heeft gesteld om een ‘energy efficiënt mortgage’ te ontwikkelen en op te leveren is het EeMAP (Energy efficient Mortgage Action Plan). Het initiatief ontvangt subsidie vanuit het European Union 's Horizon 2020 Research and Innovation programme. Onder andere een universiteit, energieleverancier, taxateurs, bouwmaterialenleveranciers, onderzoekcentra trekken op met banken die een game-changing rol kunnen vervullen bij energiebesparing en de klimaatdoelen te realiseren. Het EeMAP benadert dit onderwerp vanuit drie perspectieven: 1. Het directe effect op efficiënt gebruik van energie en betalingscapaciteit van de verbruiker (woningeigenaar) 2. Het potentiele indirecte effect op het voorkomen van betalingsproblemen bij woningeigenaren op hun hypotheek door lagere energiekosten. De cashflow effecten op energieverbruik en woningwaarde (lagere LTV is minder risico-opslag in de hypotheek). 3. De eisen en bereidwilligheid van investeerders ten opzichte van (vervallen) risico-opslagen op duurzame portefeuilles.

Een groep van banken doet de volgende aanbevelingen:

1. Ontwikkel een eenvoudig en standaard framework voor een Energie Efficiënte Hypotheek die geschikt is voor alle Europese landen 2. Een duidelijke definitie voor een Energie Efficiënte Hypotheek is nodig zodat banken deze hypotheek binnen hun risicomanagement processen specifiek kunnen opnemen naast de conventionele hypotheken 3. Energie-efficiëntie en energieprestaties van woningen moeten binnen woningwaardetaxatie duidelijk in beeld worden gebracht voor wat betreft meerwaardefactoren, zodat banken dit kunnen opnemen in hun administratie 4. Energie-efficiëntie prestatie indicatoren moeten simpel en duidelijk worden bepaald zodat banken in ieder land deze kunnen integreren in hun risicoprofiel per woning binnen de hypotheekportefeuille (credit risk assessments)

Wat zijn de doelen?

Ik lees dat er kortweg twee doelen zijn: 1. De bebouwde omgeving zodanig verduurzamen dat we de CO2 emissie drastisch reduceren. En dus onze leefomgeving volhoudbaar maken. 2. De woningwaarde garanderen, betaalbaar houden zodat zowel financierders als consumenten een volhoudbaar financieel systeem bewaken. Om een Energy Efficient Mortgage geschikt te maken voor de hele EU moeten indicatoren voor de EU-landen geschikt zijn. De Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) zoals vastgelegd in ons Bouwbesluit is gebaseerd op de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). De EPC is dé norm voor energieprestatie van gebouwen. Hiermee lijkt de EPC een goede Europese basis. Maar we gaan in Nederland vanaf 2020 voor nieuwe gebouwen over op een nieuwe norm, namelijk BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen). Hiermee wordt de EPC vervangen door drie nieuwe indicatoren (1. maximale energiebehoefte van het gebouw, 2. max gebruik van primaire fossiele energie en 3. Min. aandeel gebruik hernieuwbare bronenergie). Het is dus nog de vraag in hoeverre de EPC-norm en de energielabels voldoende houvast bieden om de norm en ontwikkeling uit te voeren en inzichtelijk te maken. Aanvullende beoordelingscriteria op energieprestaties over de landen heen lijken nodig om de kredietrisicobeoordeling voor energie- efficiënte hypotheken te onderbouwen. Als dit EeMAP initiatief maar weer niet struikelt over een Circle-of- Blame (ik kan pas starten als de ander dit heeft geregeld). Dat zou echt zonde zijn want een Energie Efficiënte Hypotheek mag van mij als basis heel snel de markt in. Als de hypotheekverstrekkers daar hun eigen sausje overheen gooien, prima dat is goed voor de