Fairhypotheek

Een hypotheek afgestemd op ieders

persoonlijke situatie

Deze blog is gepubliceerd op Fino d.d. 6 december 2016

De basis om te bepalen of een aanvrager de hypotheek wel of niet kan krijgen ligt bij het acceptatiebeleid van een hypotheekverstrekker. Daarmee worden betalingsrisico’s en andere onzekerheden voor de hypotheekverstrekker uitgesloten. Als een consument wordt afgewezen bij de ene, moet hij bij een andere hypotheekverstrekker aankloppen en hopen dat hij daar wel een hypotheek kan krijgen. Hoe kan het zo zijn dat een hypotheekadvies zo specifiek moet aansluiten op de situatie van de consument en het hypotheekproduct vervolgens zo standaard is?

De hypotheek als statisch obstakel

Hypotheken zijn statische- en standaardproducten met marginale verschillen. Er bestaat genoeg vergelijkingssoftware om productvergelijkingen voor hypotheken te maken. De ene hypotheek biedt een verhuisregeling, de andere boetevrije aflossing en weer een andere een hogere rente omdat de voorwaarden beter zijn. Als een aanvraag net niet past binnen de standaard hypotheekvoorwaarden kan nog een overrule worden overwogen. Dit is een omslachtig en traditioneel beoordelingsproces. De Nederlandse hypothekenmarkt bestaat uit zo’n 30 hypotheek labels. De praktijk laat echter zien dat veel adviseurs maar ruim een handvol hypotheek labels adviseert.

Gedrag- en profiel gebaseerde pricing

Dell Inc. was een van de eerste leveranciers die de consument online een pc liet samenstellen op basis van zijn wensen, behoefte en werkomgeving. Daarna werd de pc of laptop geassembleerd en was dus klant specifiek met een daarbij passende prijs. In de verzekeringsbranche zien we initiatieven als Chipwise , Fairzekering en anderen , waarbij de premie van de autoverzekering wordt gebaseerd op het rijgedrag. Vlak voor dat de kredietcrisis uitbrak waren meerdere hypotheekverstrekkers al een eind gevorderd met een creditscoring. In plaats van enkel een BKR-toets zou een breder financieel profiel van een hypotheekaanvrager worden meegenomen bij de acceptatiebeoordeling. En op basis van het resultaat uit de creditscoring zou de rente worden bepaald. Dit is er nog niet van gekomen tot dusver.

Fairhypotheek

Een “fairhypotheek” werkt twee kanten op, dus zowel de consument als de hypotheekverstrekker profiteren hiervan. Het faire aan een hypotheek moet verder gaan dan zekerheid en risicobeperking van de hypotheekverstrekker. Wanneer is een hypotheek fair? • Een Faire hypotheek is een product dat met zijn kenmerken aansluit op het bijbehorende specifieke hypotheekadvies: dus de consument kiest uit een reeks van opties welke hij wenst en bij hem passen. Die kenmerken vinkt hij aan en daar betaalt hij voor. • Fair is dat een product en prijs past bij het profiel van de consument: een mix van de huidige LTV rente-opslagstructuur en hoe verzekeraar De Vereende (voorheen Terminus en Rialto) omgaat met afwijkende verzekerden en situaties. o Hoe lager het financieringsbedrag ten opzichte van de waarde van de woning is, hoe lager de hypotheekrente is. De hypotheekverstrekker loopt weinig tot geen risico en hoeft dus geen risico-opslag in de rente door te berekenen. • De Vereende accepteert doelgroepen die bij andere verzekeringsmaatschappijen niet worden geaccepteerd. Wel tegen hogere premies, misschien andere voorwaarden en soms moet vooruit betaald worden. Maar de verzekering past tegen specifieke voorwaarden en prijs. Zo kan het in geval van een hypotheekaanvraag zijn dat een startende horeca- ondernemer tijdelijk een hogere rente betaald ten gevolge van een betalingsrisico-opslag. Na gebleken bestendigheid kan die opslag dan weer vervallen. • Fair is dat het product en de prijs past bij een gezonde sociaal maatschappelijke en volhoudbare omgeving. Zo kan de rente (prijs) mede worden afgestemd op de duurzaamheid van de woning. De duurzaamheid komt ten goede aan ons ecosysteem en dat ziet de consument terug in een gunstige rente. Energie neutrale, duurzame woningen binnen een hypotheekportefeuille zijn bovendien voor hypotheekverstrekkers een waardevaste garantie. Ook kan de hypotheek een reversed component bevatten zodat de consument de (over)waarde in de woning kan gebruiken voor zijn pensioen-aanvulling. Zo’n hypotheek geeft een nieuwe concurrentie dynamiek op de markt. Het uitleggen en de handen ervoor op elkaar te krijgen bij derde funding partijen zal een flinke klus zijn. Past ook vast niet lekker in de bestaande software. Welke hypotheekaanbieder pakt als eerste de actie op om een fairhypotheek aan te bieden? Ik bedoel niet verschillende standaard labels, maar één-hypotheek-die-altijd-past.